Réparation d’un dommage causé par le locataire : le locateur peut-il réclamer son temps?

Par Me Vincent Blais-Fortin

 

Le Fustec c. Guertin, 2018 QCRDL 31098 (CanLII)

Le 27 septembre 2016, le locateur est appelé à son immeuble en raison d’une infiltration d’eau en provenance du logement du locataire poursuivi. Le locateur réclame 364,05 $ pour les réparations. Les travaux ont été réalisés par ce dernier et le contrat de bail prévoit de lui attribuer un tarif horaire de 30 $ pour son temps. En effet, l’une des clauses additionnelles du bail se lit comme suit :

« 4. Tout travail exécuté par le propriétaire sera fait au coût de 30 $ l’heure. Ce montant sert à l’augmentation de loyer et entre soit dans les frais d’entretien pour les réparations mineures, soit dans les frais de réparations majeures.

Ce montant est facturé au locataire pour tout travail qui résulte de sa négligence et/ou de ses obligations ».

Selon la Régie du logement, une telle clause est abusive et déraisonnable au sens de l’article 1901 du Code civil du Québec :

« 1901. Est abusive la clause qui stipule une peine dont le montant excède la valeur du préjudice réellement subi par le locateur, ainsi que celle qui impose au locataire une obligation qui est, en tenant compte des circonstances, déraisonnable.

Cette clause est nulle ou l’obligation qui en découle, réductible ».

Le locateur peut néanmoins obtenir une compensation s’il fait la preuve du caractère raisonnable et justifié du tarif horaire exigé et du temps employé pour faire les travaux :

« [24] Lorsque la main-d’œuvre est assurée par le locateur lui-même, il lui appartient d’établir et de prouver que le tarif horaire et le temps requis pour exécuter les travaux étaient, eu égard à ses qualifications et nature des travaux, raisonnables et justifiés.

[25] Or, la preuve ne révèle pas que les travaux exécutés aient requis des compétences professionnelles particulières ou une expertise spécifique.

[26] Dans un tel cas, la jurisprudence, concernant la main-d’œuvre assurée par le locateur, accepte généralement un tarif horaire de 10 $ ou 15 $[3]. En effet, lorsque le locateur effectue lui-même des travaux qui ne relèvent pas de son expertise professionnelle personnelle, il ne peut s’arroger le tarif horaire qui serait normalement attribué à un ouvrier ou professionnel spécialisé. De toute évidence, en faisant le travail lui-même, le locateur ne veut pas assumer le tarif horaire d’un ouvrier avec carte de compétence. Le Tribunal ne voit pas de raison de s’écarter de ces principes. »

 

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